Freie Wohnungen in Frankfurt am Main sind wie vielerorts in Deutschland Mangelware. Zugleich zögern angesichts von Mietendeckel und Mietenbremse viele private Vermieter bei Investitionen in mehr und bessere Bausubstanz – gerade im Sanitärbereich. Doch gerade ein modernes Bad kann sich auch für Vermieter rechnen.

Aktuell haben die Expertinnen und Experten bei Haus & Grund in Frankfurt am Main sowie ihre Mitglieder, die privaten Vermieter, wieder alle Hände damit zu tun, Daten zusammenzutragen. Grund dafür ist die neuerliche Erhebung des „Mietspiegels“.  „Der Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument, das sowohl Mietern als auch Vermietern hilft, die Angemessenheit von Mietpreisen zu überprüfen und Streitig­keiten zu vermeiden“, heißt es bei Haus & Grund.

Höherwertige Bäder rechtfertigen höhere Mieten

Der Mietspiegel bietet einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten und schafft Rechtssicherheit innerhalb des Wohnraummietverhältnisses. Er ermöglicht Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und dient als Richtlinie bei der Neuvermietung. Angesichts der verschärften regulatorischen Vorgaben werden Mieterhöhungen jedoch schwieriger – es sei denn, die Vermieter investieren etwa vorher kräftig in die Steigerung der Bausubstanz und Wohnungsausstattung, was dann höhere Mieten rechtfertigt.

Eine wichtige Stellschraube, von der vor allem auch die Mieter in Form von mehr Komfort oder Barrierefreiheit etwa beim Betreten der Dusche profitieren, sind dabei die Badezimmer. Wohnungen mit klammer Nasszelle sind verständlicherweise günstiger im Quadratmeterpreis als moderne oder modernisierte Wohnungen mit einer Regendusche und Fußbodenheizung auch im Badezimmer.

Dem Mietspiegel und dem Mietspiegel-Vergleichsrechner von Haus & Grund in Frankfurt liegen verschiedene Badtypen zugrunde: das „modernisierte Standardbad“, das vor zehn oder noch mehr Jahren auf Vordermann gebracht wurde, über Wanne oder Dusche verfügt und mindestens 3,50 Quadratmeter misst; dazu das „umfangreiche Bad“ mit ebenfalls mindestens dreieinhalb Quadratmetern Fläche, einer Wanne sowie einer separaten Dusche plus Doppelwaschbecken oder zwei Waschbecken.

Im Topsegment schließlich, das die höchsten Mieten rechtfertigt, geht es um Bäder mit „transparenten Spritzschutzelementen der Dusche ohne Rahmen und/oder aus Echtglas plus einer Fußbodenheizung“. Rein badtechnisch gilt nach oben: „The Sky is the Limit“. Doch jetzt zur Gretchenfrage: Rechnen sich topsanierte Bäder für Vermieter überhaupt angesichts explodierender Materialkosten und teurer Handwerkstunden? Anders gefragt: Lassen sich die stattlichen Investitionen in die Bäder in vertretbarer Zeit über höhere Mieten wieder hereinholen?

„Ein kleines Bad kostet ab 6.000 bis 8.000 Euro, Premium-Bäder ab 15.000 bis 20.000 Euro, Luxuslösungen können bis zu 50.000 Euro erreichen“, erklärt Michael Gorski, Experte für Badmodernisierung und Geschäftsführer des Unternehmens Badsanieren24. Rund 60 Prozent der Gesamtkosten entfallen nach seinen Angaben auf Handwerkerleistungen, die Planung und Ausstattung machen den Rest aus. Die Dauer? „Von ein bis zwei Wochen bei kleinen Umbauten bis zu acht Wochen für Komplettsanierungen“, berichtet Gorski aus der Praxis.

Förderungen: Stadt Frankfurt unterstützt nach Kräften

Neben den bundesweiten KfW-Programmen mit Krediten und saftigem Tilgungszuschuss bietet Frankfurt selbst einen Modernisierungsbonus von 35 Prozent, maximal 1.300 Euro pro Quadratmeter. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat am 14. April 2025 eine entsprechende Anpassung der Richtlinien zur Förderung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand beschlossen. Wer Barrierefreiheit oder erneuerbare Energien integriert, kann zusätzliche Boni erhalten. Die Kombination von KfW und städtischen Zuschüssen ist möglich – Bearbeitungszeit: rund acht Wochen.

Und mit dieser Unterstützung kann sich dann auch die Badsanierung für Vermieter lohnen, wie das folgende Rechenbeispiel zeigt: Die Kosten für die Ertüchtigung eines deutlich in die Jahre gekommenen Bades mit acht Quadratmetern Fläche belaufen sich auf 15.000 Euro. Die Stadt Frankfurt bezuschusst das mit 35 Prozent, also 5.250 Euro. Die verbleibenden 9.750 Euro lassen sich zinsgünstig über die Förderbank KfW finanzieren. Zugleich rechtfertigt das neue Premium-Bad auch im Rahmen der Ortsüblichkeit eine Mieterhöhung von ein bis zwei Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet selbst bei einer kleinen Wohnung bis zu rund 50 Euro mehr Miete im Monat. Nach rund zehn Jahren, Steuervorteile eingerechnet, zahlt sich die Investition damit aus – hinzu kommt die langfristig deutlich bessere Wertentwicklung der aufpolierten Renditewohnung. „Eine Badsanierung steigert den Immobilienwert und die Vermietbarkeit – hochwertige Ausstattung zahlt sich im Mietspiegel und Nachfragemarkt aus“, sagt Gorski.

Die Anforderungen an Heizungen haben sich in den vergangenen Jahrzehnten grundlegend verändert. Steigende Energiepreise, Klimaschutzziele und neue gesetzliche Vorgaben führen dazu, dass moderne Heizsysteme zunehmend auf Effizienz, Nachhaltigkeit und digitale Steuerbarkeit ausgelegt sind. Während früher vor allem der reine Wärmebedarf im Mittelpunkt stand, geht es heute um ein integriertes Energiemanagement, das sich dem tatsächlichen Verbrauch anpasst und verschiedene Funktionen kombinieren kann.

Neue Technologien setzen Standards

In vielen Neubauten sind Wärmepumpen inzwischen Standard. Sie nutzen Umweltwärme aus Luft, Erde oder Wasser und senken die CO₂-Bilanz eines Gebäudes erheblich. Brennwertkessel gehören weiterhin zu den wichtigsten Lösungen im Gebäudebestand, da sie Energie aus dem Abgas zurückgewinnen und so deutlich effizienter arbeiten als ältere Heizkessel. Ergänzt werden solche Systeme zunehmend durch hybride Anlagen, die mehrere Energieträger miteinander verbinden und flexibel reagieren, wenn sich die Bedingungen ändern.

Einige Heiztechnologien übernehmen inzwischen zusätzliche Aufgaben: Sie können Räume im Sommer moderat kühlen oder Warmwasser besonders energiesparend bereitstellen. Smart-Home-Steuerungen ermöglichen es, Verbrauchswerte einzusehen, Heizzeiten automatisch abzustimmen oder Anpassungen per App vorzunehmen.

Planung: Gebäudeanalyse als Schlüssel zur richtigen Lösung

Welches System im Einzelfall sinnvoll ist, hängt stark vom Zustand des Gebäudes ab. Eine gute Dämmung reduziert den Wärmebedarf erheblich und beeinflusst die Effizienz moderner Technik. Auch die Art der vorhandenen Heizkörper, die Rohrleitungsführung und die Anschlusssituation – etwa Gas-, Strom- oder Hybridoptionen – spielen eine entscheidende Rolle.

Gerade in Altbauten ist eine sorgfältige Voruntersuchung wichtig. Viele moderne Geräte sind kompakter und leiser geworden als frühere Modelle, weshalb sie sich inzwischen auch dort einsetzen lassen, wo Platzverhältnisse traditionell begrenzt waren. Trotzdem gilt: Ohne eine fachkundige Einschätzung durch Energieberater oder Installationsbetriebe lassen sich die Potenziale eines Gebäudes oft nicht vollständig ausschöpfen.

Orientierung durch technische Informationsquellen

Neben Beratungsangeboten von Fachbetrieben nutzen viele private Sanierer und Bauherren inzwischen digitale Informationsplattformen, um Leistungsdaten, Größen, Effizienzklassen und Einbauvoraussetzungen zu vergleichen.

Zukunftsaussichten: Effizienz und Komfort rücken enger zusammen

Die Entwicklung im Wärmesektor zeigt klar, wohin die Reise geht: Heizungen sollen weniger Energie verbrauchen, klimafreundlicher arbeiten und zugleich den Wohnkomfort erhöhen. Viele Lösungen, die vor einigen Jahren nur im Neubau üblich waren, finden heute ihren Weg in bestehende Gebäude. Entscheidende Faktoren bleiben eine individuelle Analyse des Heizbedarfs, ein realistischer Blick auf die Bausubstanz und eine frühzeitige Planung. Wer diese Punkte berücksichtigt, kann die Energiekosten langfristig senken und gleichzeitig einen Beitrag zur Reduktion von Emissionen leisten.