Aufgrund der großen Veränderungen fragen sich viele Immobilienbesitzer, was ihre Immobilie wert ist. Die Ermittlung des Wertes gestaltet sich meistens nicht einfach. So können die Besitzer andere Immobilienanzeigen in der jeweiligen Region heranziehen. Ein solcher Vergleich ist jedoch oftmals ungenau. Jede Wohnung und jedes Haus hat verschiedene Merkmale und bisweilen machen die geringen Entfernungen von wenigen Straßen große Unterschiede bei dem jeweiligen Preis aus. Die professionelle Immobilienbewertung ist meistens mit Kosten verbunden und zugleich ein langwieriger Prozess.
Es gibt unterschiedliche Anlässe, welche die Eigentümer dazu bewegen, die Immobilie bewerten und dabei den Verkehrs- bzw. den Marktwert für das Haus oder die Wohnung bestimmen zu lassen. Wer den Verkauf des Eigenheims plant, benötigt eine Immobilienbewertung vor allem, um einen realistischen Preis im Immobilienexposé zu ermitteln. Zudem möchten mögliche Käufer mithilfe der kostenlosen Immobilienbewertung wissen, ob der Preis für das einzelne Objekt angemessen ist beziehungsweise sich ein solcher Kauf lohnen kann. Selbst nach einer Modernisierung oder im Falle einer Erbschaft ist die Bewertung der Immobilie sinnvoll, da diese viele Informationen zum aktuellen Marktwert geben kann.
Was ist die Immobilienbewertung?
Bei der Immobilienbewertung ermittelt ein Makler oder ein Sachverständiger, wie viel die Immobilie wert ist. In Abhängigkeit davon, für welchen Anlass die Besitzer die Bewertung benötigen, muss der Gutachter dabei zwischen zwei verschiedenen Werten unterscheiden: Wichtig ist dabei der Verkehrswert. Dieser ist ein analoger Begriff für den Marktwert der Immobilie. Dieser gibt den möglichen Kaufpreis der Immobilie an. Da jedoch der Kaufpreis sehr stark von den derzeitigen Entwicklungen auf dem Markt abhängt und daher von Angebot und Nachfrage, ist jener Verkehrswert ein gesonderter Wert, welcher sich stets auf den Tag der Ermittlung des Wertes bezieht.
Daher kann sich der Markt für ähnliche Immobilien zum Beispiel innerhalb von wenigen Monaten schnell ändern, weil die Nachfrage oder das Angebot sich geändert haben. Das bedeutet, dass in einem solchen Fall der Verkehrswert höher oder niedriger sein kann. Von Bedeutung ist ebenfalls der Beleihungswert. Diesen Wert bestimmen die Immobiliengutachter vor allem dann, wenn Privatpersonen oder Unternehmen ein Interesse an einem Darlehen haben und die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dienen soll.
Wie erfolgt die Immobilienbewertung?
Um den Wert der Immobilie zu berechnen, werden viele Angaben zu dem Objekt benötigt. Je genauer dabei die Angaben sind, umso konkreter können die Experten den Wert der Immobilie bestimmen. Das Vergleichswertverfahren prüft die zu bewertende Immobilie mit vergleichbaren Objekten beziehungsweise Immobilien in dieser Gegend. Je mehr solcher Objekte für den Vergleich es gibt und je größer dabei die Ähnlichkeit ist, umso wahrscheinlicher lässt sich mit dem Verfahren der eigentliche Wert der Immobilie bestimmen. Ein Vergleichswertverfahren bietet sich immer dann an, wenn die Besitzer den Wert des unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses in einer größeren Wohnanlage bestimmen möchten.
Verschiedene Faktoren werden vom Immobilienwertermittler zur Bestimmung benötigt. Dazu gehört die Art der Immobilie. Wenn die Besitzer den Wert einer Wohnung oder eines Hauses ermitteln, wird dabei beim Eigenheim zwischen Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus oder einem Reihenhaus unterschieden bzw. ob es sich um eine Etagen-, Dachgeschoss- oder eine Erdgeschosswohnung handelt. Solche Angaben haben einen großen Einfluss auf den eigentlichen Immobilienwert.
Die Grundstücks- und die Wohnfläche werden in Quadratmeter bestimmt. Zudem benötigt der Immobilienwertermittler die Zahl der Räume. Je mehr Wohnfläche die Immobilie hat, umso mehr wirkt dies sich auf den Wert aus. Wichtig ist ebenfalls das Baujahr. Sowohl Neu- als auch sanierte Altbauobjekte sind besonders beliebt und haben einen Einfluss auf den Wert.
Wichtig ist, ob die Immobilie gepflegt, neuwertig oder renovierungsbedürftig ist. Um den Wert zu ermitteln, ist der Zustand des Objektes ein sehr wichtiger Faktor.
Wichtig ist zudem die Ausstattung. Außenanlagen wie Terrasse, Balkon, Garten und die Garage erhöhen meistens den Immobilienwert. Die Innenausstattung wie Einbauküche, ein Personenaufzug oder Keller in der Wohnung beeinflussen ebenfalls den Immobilienwert.
Die Verfahren zur Immobilienbewertung
Den Immobilienwert kann der Interessent über drei unterschiedliche Methoden berechnen. Dies sind der Vergleichs-, Ertrags- und der Sachwert. Bei einem Vergleichswertfahren wird die Immobilie mit anderen Objekten verglichen und so der Wert bestimmt. Vor allem die Lage, die Größe, das Zukunftspotenzial, die Bausubstanz und die Perspektive der Nutzung spielen dabei eine Rolle. So wird das Vergleichswertverfahren oftmals für die Ermittlung von Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken eingesetzt.
Das Ertragswertverfahren wird oftmals bei vermieteten und Gewerbeimmobilien beziehungsweise verpachteten Objekten wie Mietshäusern, Restaurants und Hotels angewendet. Die Basis für die Wertermittlung sind dabei die Erträge, welche durch die jeweilige Immobilie erwirtschaftet werden. Dabei wird die Bestimmung des Bodenwerts bei Bedarf getrennt durchgeführt.