Immobilien, die technisch und energetisch auf dem neuesten Stand sind, verkaufen sich wesentlich einfacher als Immobilien, bei denen eine entsprechende Sanierung noch aussteht. Auch der Verkehrswert energetisch sanierter Gebäude liegt deutlich über dem von nicht sanierter Immobilien. Ist es sinnvoll, die eigene Immobilie vor einem Verkauf gemäß dem vermutlich ab 2024 geltenden, um das Heizungsgesetz 2024 erweiterte Gebäudeenergiegesetz (GEG) energetisch zu sanieren?
Welche Vorgaben das Gebäudeenergiegesetz macht
Die wichtigsten Veränderungen, die das noch nicht endgültig beschlossene Gesetz vorsieht, betreffen vor allem den Bereich der Wärmegewinnung bzw. der Heizungstechnik in Immobilien. Aber auch für die Dämmung und Außenbauteile wie Fenster, Türen, Erdreich sowie Wände und Dachflächen gelten neue Vorgaben und Höchstwerte. Dabei gelten für sogenannte Bestandsimmobilien die gleichen Anforderungen, wie sie bereits bis 2020 existierten. „Neu ist, dass für die nachfolgenden Bereiche eine Austausch-, beziehungsweise Nachrüstpflicht gilt, die bei Missachtung laut § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden“, weist Immobilienexperte André Heid, Geschäftsführer von Heid-Immobilienbewertung, auf einen wichtigen Aspekt hin.
Für die Umsetzung der Vorgaben des GEG gilt grundsätzlich, dass sämtliche Bauvorhaben (und auch nicht genehmigungspflichtige Sanierungsmaßnahmen), die ab dem 1. November 2020 beantragt oder durchgeführt wurden, die Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz erfüllen müssen. Pflichtsanierungen müssen spätestens zwei Jahre nach dem Eigentümerwechsel umgesetzt werden. Andernfalls greifen unter Umständen die in § 108 GEG festgeschriebenen Bußgeldvorschriften.
Vorgesehen ist, dass Gas- und Ölheizungen nach einer Betriebszeit von 30 Jahren ausgetauscht werden, möglichst durch Heizungsanlagen, die mit Erneuerbaren Energien betrieben werden. Hier ist es mit Blick auf die Wahl der Heizungsart wichtig zu wissen, dass das GEG seit 2021 auch Biogas, Biomethan und biogenes Flüssiggas zu den Erneuerbaren Energien zählt. Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist vorgesehen, dass ab dem Jahr 2026 Ölheizungen nur noch in Form von sogenannten Hybridheizungen erlaubt sein sollen, bei denen auch Solarthermie zum Einsatz kommt. Wer hier gut plant und mit Bedacht in die Effizienz bei Erzeugung und Erhalt von Wärme investiert, der kann den Wert seiner Immobilie steigern.
Höherer Verkehrswert energetisch sanierter Immobilien
Warum sich Sanierungsmaßnahmen im Bereich Energieeffizienz lohnen, wird bei professionell erstellten Immobilienbewertungen sichtbar. Zu einer umfassenden Bewertung von Immobilien im Energiegesetz 2024 gehört beispielsweise die Berücksichtigung eines Energiepasses, den Eigentümer von Bestandsimmobilien beim Verkauf (oder einer Vermietung) Ihrer Immobilie vorlegen müssen. Um eine solche Bewertung zu verstehen oder erstellen zu lassen, kann eine lokale Recherche, etwa über eine Immobilienbewertung in Frankfurt, hilfreich sein.
Dieser Energiepass sollte nachweisen, wann das Gebäude errichtet wurde und ob es sich bei dem Energiepass um einen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis handelt. Zudem muss er Angaben darüber enthalten, wie hoch der jährliche Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche ist. Zudem muss die Art des genutzten Energieträgers (Wärmepumpe, Öl, Gas, Fernwärme, Pellets usw.) aufgelistet sein. Außerdem muss er Informationen darüber enthalten, welche Energieeffizienzklasse (A+ bis H) das Gebäude besitzt.
Bei einer Bewertung der Immobilie haben auch die klassischen Faktoren wie Lage, Größe, Verkehrsanbindung oder Infrastruktur weiterhin eine wichtige Rolle. Einen signifikant höheren Verkehrswert wird sie zukünftig aber vor allem dann erzielen, wenn sie in Sachen Energieeffizienz den neuesten Gesetzesvorgaben entspricht. Investitionen in Wärme sind auch deshalb sinnvoll, weil bereits ausgeführte energetische Sanierungsmaßnahmen potenziellen Käufern viel Arbeit und Geld sparen. Um die Energieeffizienz einer Immobilie nicht selbst übernehmen zu müssen, sind sie im Gegenzug oft bereit, einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
Das GEG und seine Bedeutung bei Neubauten
Während der Gesetzgeber bei Bestandsimmobilien vor allem die Austausch- und Nachrüstpflicht betont, hat er für Neubauimmobilien ganz eigene Vorgaben erlassen. Dazu sagt Experte André Heid: „Die Anforderungen des GEG im Neubau orientieren sich am Effizienzhaus 55. Dies entspricht nach EU-Richtlinie einem Niedrigstenergiegebäude, welches die höchstmögliche Energieeffizienz erreichen soll.“ Dies bedeutet konkret, dass der jährliche Primärenergiebedarf eines Neubaus (Bedarf an Strom, Heizung, Kühlung sowie Warmwasser) nicht größer sein darf, als das 0,75-fache einer Referenzimmobilie. Zudem gibt es auch hier Vorgaben hinsichtlich der Art des Energieträgers und einzuhaltende Grenzwerte in den Bereichen Luftundurchlässigkeit, Mindestluftwechsel, Wärme- und Hitzeschutz sowie Wärmeverlust.
Finanzielle Belastung energetischer Sanierung durch Förderung reduzieren
Wer angesichts der geplanten Veränderungen denkt, dass er die damit verbundenen Aufwendungen vielleicht nicht stemmen kann, braucht sich wenig Sorgen zu machen. Der Gesetzgeber ist sich der Kosten bewusst und hat daher staatliche Fördermöglichkeiten geschaffen. Es wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude (kurz BEG) initiiert, die man über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen kann.
Es besteht auch die Möglichkeit, Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen. In diesem Fall erhält man über einen Zeitraum von drei Jahren bis zu 20 Prozent der Kosten erstattet. Auch sogenannte Sozialausgleichsmaßnahmen sind geplant. Unabhängig davon, für welche Option man sich entscheidet, sollte man sich frühzeitig informieren, welche Voraussetzungen jeweils erfüllt sein müssen, wie die Beantragung abläuft und was es zu beachten gilt.
Durch die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen oder der steuerlichen Vorteile ist eine energetische Sanierung durchaus realisierbar. Eine Investition in Wärme, die auch bei der Erstellung einer Immobilienbewertung durch ausgewiesene Experten eine wichtige Rolle spielt, wird sich spätestens beim Verkauf der Immobilie in Form eines höheren Verkaufspreises auszahlen.